はじめまして。（株）住まいと保険と資産管理 代表取締役社長
白鳥光良（しらとりみつよし）と申します。
当ページでご案内する「はじめての不動産投資サポートパック」では、
不動産投資にとどまらず、金融資産全体のバランスに関するアドバイスも含めた
お客様が望むライフプランを実現するための資産管理の相談を提供しているのですが、
まず最初に、これから不動産投資をスタートしたいと考えている方には、読まないと
後悔する可能性がある２つの「リスク軽減」に関する情報をお伝えします。
不動産投資は、うまく実行することができれば、
○今後の資産形成がスピードアップする
○定期的に入る現金収入を確保することにより、
リタイア後（早期リタイア後）の安心が増える
などの実現が見えてきますが、
一方、不動産投資には特有の特徴・リスクがあって、
知らないうちに落とし穴にはまってしまうと
リカバリーが難しいこともあります。
１つ目の「リスク軽減」に関する情報です。
まずは次の質問に目を通してください。
【質問】
不動産投資を検討する時に、リスクを管理するために
まっさきに行うべきことは、なんでしょうか？
【正解】
◇ いい投資用物件の情報探し？？
…「地域」「間取り」「築年数」「構造」などの物件の属性や、固有の事情によって
投資用物件の特徴が変わりますので、きちんと物件を見極めることは大事です。
◇ どんなローンを借りられるか確認すること？？
…ローンの条件は、投資物件の絞り込みや、不動産投資の収益を
シミュレーションする上で欠かせない要素ですね。
どちらも大切なことですが、正解は他にあります。
◎ 正解は、
「しっかりと、自分のファイナンシャルプランを立てること」です。
（ベストセラー「金持ち父さん 貧乏父さん」の著者ロバート・キヨサキ氏も、
「まずは自分のファイナンシャルプランを作ることが大切」という趣旨のことを
いくつかの著書で繰り返し語っていますよね！）
ファイナンシャル・プラニングでは、現在の金融資産だけでなく、
今後の働き方、家族構成、これから経験したいライフイベント等、
それぞれの背景を踏まえて想定するライフプランをベースに、
不動産投資をはじめた時の今後のキャッシュフローも確認しましょう。
まず自分のファイナンシャルプランを作ることによって、
・今投資を実行しても、キャッシュフロー上の問題が起こらないか。
・自分にとっての不動産投資の「適切なサイズ」はどのくらいか。
・不動産投資の成功シナリオと、リスクシナリオ、それぞれの展開。
などの情報を、得ることができます。
不動産投資は、（フルローンで投資をはじめる、一部の例外を除いて）
最初に資金を投入することが通常ですので、
一定期間は資金の持ち出しになります。
そのため、
どれくらいの資金・期間を、先行投資できるか？
リスクシナリオにおいて、どれくらいの損失までなら回復できるか？
といった見極めが大切なのです。
ファイナンシャルプランは、キャッシュフロー作成や不動産投資について、
十分な知識と時間があれば、個人でも作成可能です。（「はじめての不動産投資
サポートパック」では、はじめにＦＰによるファイナンシャルプラン作成をおこないます）
続いて、2つ目の「リスク軽減」に関する情報は、
投資用不動産の選定についてです。
投資用不動産には、様々なタイプがあります。
なぜ子どもたちは保険されていません
構造は「一戸建て」と「区分所有」
（区分所有の中でも 「ワンルーム」と「ファミリータイプ」）。
立地は「都心」と「郊外」。 他にも築年数など、
様々な切り口で分けられます。
物件の選択は、投資の狙いによって正解はひとつではありませんが、
・はじめて不動産投資をする場合を想定した、
「リスク軽減」を重視した場合の物件選びのアプローチ
・実際にこのアプローチで投資をおこなった方の事例
（「はじめての不動産投資」サポートパックを利用された方のインタビューです）
をご紹介いたします。
「はじめての不動産投資」では、失敗する確率をできるだけ減らして、
安心感のある１件目を持っておきたいものですよね。
ここでは、はじめての不動産投資のリスクを徹底的に抑えるための、
４つのスクリーニング（絞り込み条件）をお伝えさせて頂きます。
| 【スクリーニング１】 「都内の駅徒歩レベル物件」に絞る |
不動産投資で、まず避けたいシナリオは「慢性的な空室」です。 なぜなら、空室が続いて家賃が入らないと、 これを避けるためには、築年数の経過や環境の変化が 「都内の駅徒歩圏レベルの物件」 に絞ることが、はじめての不動産投資のリスクを 参考情報１：不動産投資における注意点（都心の物件がいい？） |
| 【スクリーニング２】 空室でも売れる「ファミリータイプ」に絞る |
ここは、４つの条件の中で最も常識とは異なっていて、 極めて重要な部分ですので、じっくりお読みください。 はじめての不動産投資といえば、 しかし、投資用ワンルームマンションにおいては、 それは「まともな金額での売却が困難な状態」です。 １つの事例を挙げてご説明しましょう。 私がファイナンシャルプランナーとして総合的な その保有を継続している間は、 しかし、その物件が築２０数年と老朽化してきたので 築年数が古くなったことと、 ワンルームマンションは「自分で住むために買う人」は "作成する方法を自分で熱を得る" （新築ワンルームは、提携ローンが通りやすくて買いやすいのですが、 ――さて、不動産投資において、 答えは「空室になった方が、買い手が多くなる物件」にあります。 でも、そんな都合の良い物件、本当にあるのでしょうか？ ヒントは「一般の生活者が自分で住みたい物件」です。 それは・・・分譲ファミリータイプの物件です。 ２人以上で住める広さの分譲マンションでも、 しかし、分譲ファミリータイプの物件（約40u〜）が空室になると、 つまり、約40u〜の分譲ファミリータイプの物件には、 というわけで、出口（売却時）のマーケットが広いために、 ◆１０００万円台後半〜２０００万円台の分譲ファミリータイプ （なお「一棟もの」は、多額の自己資金と借入れが必要でリスクが高い、 |
| 【スクリーニング３】 「築５〜２０年の中古物件」に絞る |
一般に、マンションの売買相場は、 新築から５年間はハッキリと下落するものの、 築浅物件を脱した５〜１０年目前後には微妙な下げに転じ、 １０年目くらいからはフラットに近い値動きになるのが一般的です。 よって、賃貸中の分譲ファミリータイプの物件に投資をして、 ファミリータイプの中でも、相場が下がりにくい 「築５〜２０年の中古物件」を中心に選ぶ ことが、はじめての不動産投資のリスクを 参考情報： 不動産投資における注意点（新築と中古） |
| 【スクリーニング４】 できれば「専門業者の１次選択済の物件」 |
仮に、都内の駅から数分のところにある、 築１０年前後で賃貸中の実質利回り５％以上の 分譲マンションが売りに出ている情報を得たとしましょう。 ３つのリスク軽減がされている物件です。 しかし、不動産は金融商品と違って、１つ１つが異なります。 とはいえ、個人レベルで厳密な調査を行うには限界があります。 この問題を解消するためには、できれば 「専門業者による１次選択」が済んでいる物件 食べてティーンエイジャーはどのような種類のスナックです。 であることが好ましいと私は思います。 わかりやすく言うと 例えば、当社が提携している専門会社（不動産ファンドの運営や その多くは都内でも実質利回り５％以上と つまり、できれば「専門業者の１次選択済の物件」から選ぶことが （ただし、個人が売却を希望している収益物件の中に、最初の３つの |
【ご注意】
現在、「都内駅徒歩、40u以上、平成築、賃貸中」で 実質利回りで5％台〜という紹介可能なレベル
の物件が減っているため、今後予告なく当サービスの新規の受付を中断する可能性があります。
ここまでお話した、
「都心通勤圏の駅徒歩10分以内、
築５〜２０年の分譲ファミリータイプの賃貸中のマンション、
できれば専門業者による１次選択済のもの」で、
各種管理費や固定資産税等を差し引いた実質利回りが５％台
以上の物件であれば、５００万円前後〜の頭金を用意できる方は、
本格的に投資を検討をしてもいいでしょう。
しかし、投下資本の利回りシミュレーションだけでは不十分です。
「ファイナンシャル・プランニング」という、
個人の将来のお金のシミュレーションを行うことを抜きにして、
まとまった金額が動く不動産投資の決断をしてはいけません。
なぜなら、今あなたが持っているお金をどのタイミングで使う必要が
あるかによって、不動産投資に回せる自己資金は変わってきますし、
不動産収入は「総合課税」といって給与収入等と合算して税金が掛かり
ますので、他の収入の水準によっても投資の成果が異なるからです。
《４つのスクリーニング》をクリアした物件に投資する前に、
個人のファイナンシャル・プランをしっかり作成することで、
あなたが将来に必要なお金を準備できなくなるリスクを軽減しましょう。
「はじめての不動産投資」サポートパックは、
１．６ヶ月以内に不動産投資をスタートしたい
２．不動産投資の頭金に５００万円〜の余裕資金をまわすことができる
３．しっかりとファイナンシャルプランを作成して、不動産投資の予算を検証したい
という３つの条件を満たす方のみ、ご利用いただけるサービスです。
このサービスでは、２名の経験豊富なアドバイザー（監修者）が、
担当ファイナンシャルプランナーと連携して本格的なサポートを行います。
（２名の専門家が対応できる時間には限りがあり、
クオリティの高い未公開物件の情報にも限りがあるため、
本格的なサービスの利用は毎月３名を限度とさせて頂いております）
▼東京本社相談ルームの様子
具体的な業務の流れは、以下の５つのステップにて行います。
１．初回カウンセリング
↓
２．ファイナンシャルプラン作成のためのカウンセリング
↓
３．不動産投資を含めたファイナンシャルプランの作成＆提案
（様々な物件情報、良質な物件情報の提供やアドバイスを含む）
↓
４．不動産投資プランの実行サポート
↓
５．不動産投資のアフターフォロー
この専門サービスを利用することによって、不動産投資における
物件のリスクを最小限に抑えながら、将来に渡って必要十分なお金
を準備できる可能性を高めることができます。
このような専門サービスを利用したい方は、
《「はじめての不動産投資」サポートパック》のご案内をお読みのうえ、
「初回カウンセリング（約60分、3,150円）」からご利用ください。
（月〜金 10：00〜20：00、TEL 0120-374-849 までどうぞ）
【参考】 「はじめての不動産投資」サポートパック 〜お客様Ｑ＆Ａ
この専門サービスを利用して、不動産投資をスタートされた
(株)創コンサルティング 代表取締役 海野みづえ様 より頂いた
メッセージの一部を紹介させて頂きます。 （インタビュー：白鳥光良）
Ｑ「どのようなきっかけや理由で、
今回のサービスを利用されましたか？」
Ａ「インターネットでこちらのサイトを拝見し、問い合わせました。
株や投資信託と いった金融商品以外での資産運用を考えていたので、
その関心にあったサービスとして目に止まりました。」
Ｑ「様々な専門業者や類似サービス提供会社の中で、弊社
（住まいと保険と資産管理）をお選び頂いたのは、なぜでしょうか？」
Ａ「独立の立場で、顧客の側にたったアドバイスをして
もらえそうだったので。 また、ウェブに書かれていた
不動産投資のポイントが、大変納得できたことも理由です。」
Ｑ「弊社が提供させて頂いた専門サービスについて、
どのような点に高い付加価値を感じましたか？」
Ａ「要点をしっかりお話いただき、
そこから実際の案件をひとつひとつ説明してもらったので、
全体観がよくつかめました。 また当方の条件を考えながら、
テーラーメイドにやっていただけたと思います。」
Ｑ「最後にひとこと、メッセージをお願いします」
Ａ「どうもありがとうございました。これからもよろしくお願いします。」
株式会社 創コンサルティング 代表取締役 海野みづえ様
【担当ファイナンシャルプランナーからのメッセージ】
海野様は、ＣＳＲマネジメント等の最先端の領域で様々な大手企業に
コンサルティングを提供されている第一人者のひとりですが、そのような
本質を見分ける目を持った方に当サービスを評価いただき嬉しく思います。
今回の不動産投資はまだスタートしたばかりですが、１０年後に「このサービス
を利用して本当に良かった」と思って頂けるようサポート致します。（白鳥光良）
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